Transforming into the digital enterprise

Decyzja, czy przenieść swoje nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, nie jest prostą odpowiedzią, zależy to od Twojej sytuacji.

Po pierwsze, jeśli Ty lub Twój małżonek nie jesteście podatnikami w wyższej stawce, to potencjalnie nie ma korzyści podatkowej z posiadania nieruchomości w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, chyba że jest to część planowania podatku od spadków.

Jedna rzecz jest pewna, przeniesienie nieruchomości z powrotem z spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na Ciebie osobiście może być potencjalnie bardzo kosztowne! Dlatego musisz podjąć tę decyzję bardzo ostrożnie!

Kiedy jest odpowiedni czas, aby przenieść nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością? Główną zaletą przeniesienia nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest stawka podatku dochodowego od osób prawnych w wysokości 19%, ale jeśli i tak płacisz podatek w wysokości 20%, to nie ma rzeczywistej korzyści, ponieważ z tytułu dochodów z nieruchomości nie jest wymagane płacenie składek na ubezpieczenie społeczne.

Dlaczego nie przenieść nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością? Podatek od czynności cywilnoprawnych Twoja firma kupuje nieruchomość od Ciebie, więc musiałabyś zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych! Dla nieruchomości o wartości powyżej £250k, zapłacisz ponad £10k za każdą nieruchomość!

Podatek od zysków kapitałowych Ponownie, sprzedajesz swoją nieruchomość swojej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, więc musiałabyś zapłacić podatek od zysków kapitałowych od zysku, który osiągnęłaś. Niestety, musisz sprzedać ją po cenie rynkowej! Podatek od zysków kapitałowych wynosi 28% dla podatników w wyższej stawce! Twoim jedynym ratunkiem jest tu możliwość skorzystania z tzw. ulgi przy przekształceniu (na mocy ustawy o podatkach i opłatach od zysków kapitałowych z 1992 roku). W tym przypadku Twoja nieruchomość jest praktycznie traktowana przez HMRC jako działalność gospodarcza, a nie inwestycja. Oznacza to, że nie zapłacisz podatku od zysków kapitałowych, dopóki nieruchomość faktycznie nie zostanie sprzedana komuś innemu. Aby zakwalifikować się do ulgi przy przekształceniu, musisz być w stanie spełnić następujące warunki:

Jesteś zaangażowany w zarządzanie swoją nieruchomością co najmniej 20 godzin tygodniowo. Samodzielnie wybierasz najemców, samodzielnie pobierasz czynsz, wykonujesz drobne prace konserwacyjne, pokazujesz, że większość Twoich dochodów pochodzi z nieruchomości.

Jednakże – nie rezygnuj jeszcze!
Stratę pieniędzy na podatek od czynności cywilnoprawnych i (jeśli musisz go zapłacić) podatek od zysków kapitałowych można zrekompensować w ten sposób:

Kiedy przenosisz swoją nieruchomość do swojej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, każdy kapitał własny w nieruchomości zostanie przekazany na pożyczkę dyrektora (jeśli nie wiesz, co to jest, to po prostu jest to kwota, którą spółka ci winna osobiście). Możesz wypłacić te pieniądze z firmy BEZ PODATKU.

Przyjmijmy zatem, że na nieruchomość o wartości £200k musiałabyś zapłacić £10k podatku od czynności cywilnoprawnych i £28k podatku od zysków kapitałowych (kupiłaś ją lata temu za £100k i zapłaciłaś 28% od zysku), a masz w niej udział o wartości £80k. Kwota wolna od podatku w twojej pożyczce dyrektora wynosi £80k. Jeśli byłaś podatnikiem w wyższej stawce, płacącym 40% podatku, to jest to potencjalna oszczędność podatkowa w wysokości £32k.

To prawie niweluje płacenie podatku od czynności cywilnoprawnych i podatku od zysków kapitałowych. A jeśli nie musiałabyś płacić podatku od zysków kapitałowych, to w rzeczywistości oszczędziłabyś dużo pieniędzy na podatkach, przenosząc go!

Więc jeśli jesteś podatnikiem w wyższej stawce, obliczyłaś implikacje 3 powyższych punktów, i nadal rozważasz przeniesienie swojej nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czytaj dalej!

Przeprowadź naszą bezpłatną analizę podatkową – przeanalizujemy Twoją konkretną sytuację podatkową związana z nieruchomościami przez 15-30 minut i udzielimy rzeczywistej wartości.

Czy lepiej jest przenieść nieruchomość do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jeśli jesteś podatnikiem w wyższej stawce podatkowej?
Jeśli jesteś podatnikiem w wyższej stawce podatkowej i posiadasz na przykład 5 nieruchomości do wynajmu, to w teorii posiadanie ich w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością jest korzystne, ponieważ płacisz podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19% (2021) od dochodu z nieruchomości, a nie w wyższej stawce. Firma posiada nieruchomość, więc dochód z nieruchomości jest traktowany jako przychód – koszty nieruchomości są odliczane od tego przychodu, aby uzyskać zysk netto, od którego opodatkowana jest firma w wysokości 19%.

The needs of a small-time tour operator are a lot different from the needs of a large international travel agency itself.

Steve Doe – Partner


Trudne jest jednak to, gdy osobiście chcesz korzystać z tego dochodu z nieruchomości, ponieważ właściwie należy on do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a gdy chcesz faktycznie korzystać z tego dochodu z nieruchomości (na życie lub na wyjazdy wakacyjne itp.), to płacisz podatek PONOWNIE (zobacz następujący tytuł dla tego)!!

Co to oznacza dla Ciebie: jeśli nigdy nie wypłacasz pieniędzy ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (innymi słowy, skupiasz się na rozwijaniu swojego portfela, a nie korzystasz z dochodu), i zawsze ponownie inwestujesz dochód z nieruchomości w kupowanie kolejnych nieruchomości, to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest BARDZO dobrym sposobem na oszczędność podatków, ponieważ zawsze płacisz podatek w wysokości stawki podatku dochodowego od osób prawnych (19% w 2021 r.) zamiast w swoim wyższym paśmie podatkowym (40% lub 45% w 2021 r.), to mniej niż połowa podatku! – ponadto, jeśli twoja żona lub dzieci znajdują się w niższym paśmie podatkowym, to możesz wypłacić im wynagrodzenie przez firmę, a w ten sposób dochód z nieruchomości byłby wypłacany w sposób efektywny podatkowo. Jeśli nawet nie wykorzystują swojego osobistego zabezpieczenia, wtedy nie płacisz żadnego podatku od tego dochodu z nieruchomości!

W zasadzie jeśli zawsze reinwestujesz dochód z nieruchomości w kupowanie kolejnych nieruchomości i nigdy nie chcesz wypłacać pieniędzy, a jesteś podatnikiem w wyższej stawce, to zrób to w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, ponieważ zawsze płacisz podatek w wysokości 19% (2021 r.) zamiast w wysokości 40% lub 45% (2021 r.).

Problem jednak polega na tym… kiedy to wszystko reinwestowanie się kończy? Kiedy chcesz zacząć cieszyć się zarobionym ciężko dochodem z nieruchomości? To jest w następnej sekcji.

Jakie jest wady przeniesienia nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością?
Problem polega na tym, że firma płaci podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19% (2021) od zysków uzyskanych z nieruchomości (dochód z nieruchomości po kosztach nieruchomości), ale pieniądze wciąż należą do firmy – jeśli chcesz wypłacić pieniądze, aby móc ich użyć, musiałabyś zapłacić podatek PONOWNIE, aby wypłacić pieniądze!!! (Chyba że możesz wykorzystać niższe pasmo podatkowe swojego małżonka lub dzieci – zobacz koniec poprzedniego tytułu).

Po zapłaceniu podatku dochodowego od osób prawnych, jako podatnik w wyższej stawce, płacisz podatek od dywidend (ponieważ zawsze będzie niższy niż twój wyższy paśmie podatkowy), pierwsze £2k jest wolne od podatku, a następne £150k jest opodatkowane stawką 32.5%! Płacisz więc podatek PRAWIE łącznie w wysokości 19% PLUS 32.5%! Na dochody powyżej £150k stawka podatku od dywidend wynosi 38.1%.

Co to oznacza dla Ciebie: Jeśli kiedykolwiek chcesz faktycznie użyć pieniędzy zarobionych z nieruchomości, stracisz ogromne ilości pieniędzy na podatku! (19% podatku dochodowego od osób prawnych PLUS podatek od dywidend powyżej).

Pierwsze wnioski
Naszym pierwszym wnioskiem jest więc to, że jeśli zawsze chcesz reinwestować pieniądze w kupowanie kolejnych nieruchomości, I jesteś podatnikiem w wyższej stawce podatkowej (lub będziesz nią w przyszłości), prawdopodobnie najlepiej jest korzystać ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, ponieważ zawsze płacisz podatek w wysokości 19% (2021) zamiast 40% lub 45% (2021).

Najważniejsze jest jednak to, kiedy faktycznie chciałbyś zacząć korzystać ze swoich pieniędzy. Możesz mieć teraz naprawdę nastawienie na wzrost, ale za 5-10 lat możesz chcieć cieszyć się swoim dochodem z nieruchomości, wtedy zapłacisz podatek dwukrotnie. Nawet jeśli później w życiu nie jesteś podatnikiem w wyższej stawce, nadal zapłacisz podatek dochodowy od osób prawnych i potem podatek od dywidend w niższym paśmie podatkowym po osobistym zabezpieczeniu.

Jedna rzecz jest pewna, może być bardzo niekorzystne (pod względem podatkowym) przeniesienie nieruchomości z powrotem z firmy do własnego nazwiska! Dlatego musisz podjąć tę decyzję bardzo ostrożnie.

To dlatego naprawdę zależy to od twojej sytuacji, ponieważ zależy to od tego, ile byś zarobił później w życiu, ile pieniędzy chciałbyś wypłacić z firmy, jeśli masz małżonka lub dzieci, którzy pracują, i czy chcesz podzielić się z nimi niektórymi z zysków z nieruchomości.

Skupiliśmy się na tym punkcie, ponieważ jest to zdecydowanie najważniejsze. To różnica między płaceniem podatku w wysokości 19% aż do 57,1%!

Inny korzyść podatkowa
Odsetki od kredytu hipotecznego
Obecnie (2021 r.) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od swoich zysków, co zmniejszyłoby Twój rachunek podatkowy.

Wcześniej stwierdziliśmy, że jedynym prawdziwym powodem prowadzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością dla Twoich nieruchomości było to, że chciałeś ciągle reinwestować zyski w kupowanie kolejnych nieruchomości. Jeśli masz teraz takie nastawienie tylko na wzrost, to prawdopodobnie będziesz miał kredyty na procenty. Oznacza to, że Twój oszczędności podatkowe będą dotyczyć znacznej części Twoich wydatków. Ten punkt nie powinien być lekceważony.

Inne bardzo ważne (negatywne) rzeczy do rozważenia podczas przenoszenia nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
Kosztowne kredyty hipoteczne i opłaty finansowe:

Kredyty hipoteczne dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością mają tendencję do bycia droższymi; może to być bardziej istotny czynnik, niż mogłoby się wydawać.

Musiałabyś płacić opłaty finansowe dostawcom kredytów hipotecznych, ponieważ kredyt hipoteczny musiałby być teraz na inną nazwę.

Prawdopodobnie musiałabyś również płacić opłaty za przedterminową spłatę kredytów hipotecznych, które aktualnie posiadasz.

Własność
Nieruchomość będzie należała do firmy, a nie do Ciebie. Nawet jeśli posiadasz 100% udziałów w firmie, jeśli coś pójdzie nie tak, na przykład firma zostanie pozwana, to bardzo trudno będzie odzyskać swoją nieruchomość. Zalecamy skonsultowanie się z prawnikiem przed podjęciem decyzji.

Wady sprzedaży nieruchomości:

Jeśli kiedykolwiek chciałabyś sprzedać nieruchomość, zyski ze sprzedaży trafiłyby do firmy. Firma zapłaciłaby podatek od czynności cywilnoprawnych (19% w 2021 r.), a jeśli chcesz te pieniądze, musiałabyś zapłacić podatek od dywidend lub podatek dochodowy!

Dodatkowa administracja:

Prowadzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wiąże się z dodatkowymi kosztami administracyjnymi, takimi jak wyższe opłaty za księgowego (ponieważ składasz dokumenty do Companies House oraz inne czynności związane z przestrzeganiem przepisów).

Wniosek
Naszym wnioskiem jest to, że jeśli nie jesteś podatnikiem w wyższej stawce podatkowej (i nie będziesz nim w przyszłości), to nie ma w ogóle żadnych korzyści z przeniesienia swojej nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Dostaniesz tylko negatywy.

Negatywy są dość istotne, zapłacisz ogromne sumy podatku od czynności cywilnoprawnych (jeśli HMRC uzna cię za inwestora, a nie przedsiębiorcę – przeczytaj nagłówek „Dlaczego nie przenieść nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością”) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (coś w rodzaju ponad £10k za każdą nieruchomość powyżej £250k – w 2021 r.), kiedy Twoja firma kupuje nieruchomość od Ciebie. – Jednakże, w nagłówku również omówiono, że przenosząc swoją nieruchomość do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, kapitał własny w nieruchomości stałby się dochodem wolnym od podatku w formie pożyczki dyrektora (pieniądze, które firma ci winna osobiście), a jeśli jesteś podatnikiem w wyższej stawce, oszczędności podatkowe z tego mogłyby prawie zniwelować podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek od zysków kapitałowych.

Inne negatywy to fakt, że firma jest właścicielem nieruchomości, są wyższe podatki do zapłacenia w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej własnością spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a także potencjalnie wyższe stawki kredytów hipotecznych do zapłacenia za nieruchomość w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Innymi słowy, korzyści z posiadania nieruchomości w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością są na ogół dość ograniczone, jeśli nie jesteś podatnikiem w wyższej stawce podatkowej (i nie będziesz nim w przyszłości).

Na koniec
Aby wyjaśnić najlepszą dla Ciebie decyzję, zalecamy przeprowadzenie analizy podatkowej – zaproponujemy taką usługę całkowicie za darmo! Skupimy się na Twojej konkretnych okolicznościach, aby oszacować, czy przeniesienie nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest najlepszym wyborem.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *